BİRİNCİ BÖLÜM
TAŞINMAZ TEMİNATININ GENEL ESASLARI
İÇİNDEKİLER TABLOSU 5
§1 TEMİNAT KAVRAMI 13
§2 TEMİNAT TÜRLERİ 15
A. KİŞİSEL VE REAL TEMİNATLAR 15
B. FER'İ (BAĞIMLI) VE BAĞIMSIZ (SOYUT) TEMİNATLAR 17
§3 TAŞINMAZ TEMİNATI SAĞLAMAYA YÖNELİK İŞLEMLER 23
A. GENEL OLARAK TAŞINMAZ TEMİNATI SAĞLAMAYA
YÖNELİK HUKUKİ İŞLEMLER 23
I. Teminat Sözleşmesi 24
II. Teminat Sağlama İşlemi 32
B. TAŞINMAZ TEMİNATI SAĞLAMAYA YÖNELİK İŞLEM
EHLİYETİ 34
I. Evli Kişiler 34
II. Ehliyetsizler 37
III. Tüzel Kişiler 38
1.Genel Olarak Tüzel Kişilerin İşlem Ehliyeti 38
2.Teminat İşlemleri Açısından İşlem Ehliyeti 45
IV. Müflis veya Konkordato Süresi Verilen Borçlunun İşlem
Ehliyeti 50
C. İRADİ TEMSİL YOLUYLA YAPILAN TAŞINMAZ
TEMİNATI SAĞLAMA İŞLEMLERİ 52
I. Genel-Özel Yetki 52
II. Temsil Yetkisinin Kapsamı 57
III. Temsil Yetkisi Aşılarak veya Kötüye Kullanılarak Yapılan
Teminat Sağlama İşlemleri 62
1.Temsil Yetkisinin Aşılması 62
2.Temsil Yetkisinin Kötüye Kullanılması 65
IV. Yetkisiz Temsil Yoluyla Teminat İşlemi Yapılmasının
Sonuçları 68
D. BANKACILIK UYGULAMASI ÖRNEĞİNDE TAŞINMAZ
TEMİNATI SAĞLAMAYA YÖNELİK SÖZLEŞMELERDE
GENEL İŞLEM KOŞULLARI 71
I. GENEL TEMİNAT KOŞULLARI 71
II. Yürürlük Denetimi 72
III. İçerik Denetimi 76
IV. Geniş Kapsamlı Teminatı Amacı İçeren Teminat Koşulları 80
§4 TAŞINMAZ TEMİNATININ KONUSU VE KAPSAMI 85
A. TAŞINMAZ 85
B. BÜTÜNLEYİCİ PARÇA, EKLENTİ VE DİĞER UNSURLAR 88
C. KAİM (YERİNİ ALAN) DEĞERLER ("SURROGATE”) 93
D. ÜZERİNDE TASARRUF YETKİSİNİ SINIRLAYICI
YAHUT YASAKLAYICI ŞERH BULUNAN TAŞINMAZ
TEMİNAT ARACI OLABİLİR Mİ? 94
İKİNCİ BÖLÜM
TAŞINMAZ REHNİ
§1 TAŞINMAZ REHNİ TÜRLERİ 97
§2 TEMEL İLKELERİ 99
A. FER'İLİK İLKESİ 99
B. BELİRLİLİK İLKESİ 100
I. Alacağın Belirliliği 101
II. Rehnin Konusunun Belirliliği 106
C. TALİLİK İLKESİ 108
D. LEX COMMİSSORİA YASAĞI 108
§3 HUKUKİ İŞLEMDEN DOĞAN İPOTEK HAKKI 114
A. CAUSA: İPOTEK SÖZLEŞMESİ 114
I. Genel 114
II. Şekli ve Unsurları 117
III. Tüketici İle Akdedilen İpotek Sözleşmeleri 125
IV. İpotek Sözleşmesinin Tarafları 127
V. İpotek Sözleşmesinde Değişiklik 129
1.İpotek Yükünün Artmasına Yol Açan Değişiklikler 129
2.Alacaklı Tarafında Değişiklik 134
3.Borçlunun Değişmesi 138
4.Kişiliğin Sona Ermesi, Devir, Birleşme, Bölünme ve Tür Değiştirme 39
5.Alacağın Değişmesi 141
6.İpotek Teminatı Sağlayanın Değişmesi 142
B. İPOTEKLE TEMİNAT ALTINA ALINAN ALACAK 143
I. Anapara İpoteği 144
1.Ana para 145
2.Takip Giderleri 146
3.Gecikme (Temerrüt) Faizi 149
4.Sözleşme faizi 152
5.Taşınmazın Korunması İçin Yapılan Zorunlu Masraflar 160
II. Üst Sınır İpoteği 162
1.Hangi Alacaklar İçin Kurulabilir? 1622.Üst Sınır İpoteğinin Kapsamı 170
3.Üst Sınır ve Anapara İpoteğinin Birbirine Dönüştürülmesi 172
III. Yabancı Para Üzerinden Gösterilen Alacak İçin İpotek 174
1.Genel 174
2.Yabancı Para İpoteği Kurulabilmesinin Koşulları. 176
IV. İpotekli Alacak İçin Zamanaşımının İşlememesi 185
C. İPOTEĞİN KURULUŞU187
I. Genel 187
II. Birlikte Mülkiyete Konu Taşınmaz Üzerinde İpoteğin
Kuruluşuna Dair Özellikler 189
1.Paylı Mülkiyete veya Kat Mülkiyetine Konu Taşınmazlarda 189
2.Elbirliği Mülkiyetine Konu Taşınmazlarda 191
III. Birden Çok Borçlusu Yahut Alacaklısı Bulunan Bir Alacağa
İpotek Teminatı Sağlanması 192
1.Bir Alacağın Birden Çok Borçlusunun Bulunduğu Durumlar 192
2.Birden Fazla Alacaklı Olması Halinde 194
IV. Birden Fazla Taşınmaz Üzerinde Aynı Alacak İçin İpotek 199
Kurulması (Birlikte İpotek) 199
1.Toplu İpotek 199
2.Paylı İpotek 205
V. Taşınmazda Bulunan Üçüncü Kişilere Ait Eklentilerin
Durumu 208
D. İPOTEK İLİŞKİSİNİN DEVAMINDA TAŞINMAZA İLİŞKİN
DEĞİŞİKLİKLER 210
I. İpotekli Taşınmazın Değerinde Düşme Meydana Gelmesi 210
1.Malikin Sorumlu Olduğu Nedenlerden Kaynaklanan
Değer Azalması 211
2.Malikin Sorumlu Olmadığı Nedenlerden Kaynaklanan
Değer Azalması 217
II. İpotekli Taşınmazın Kısmen Devri 220
III. İpotekli Taşınmazın Hasara Uğraması, Yok Olması Yahut
Taşınmaza Kamulaştırmasız El Atılması 221
IV. İpotekli Taşınmazın Tamamen veya Kısmen
Kamulaştırılması ile Taşınmazların Birleştirilmesi (Tevhid) 226
V. İpotekli Taşınmaz(lar)ın Devri, Bölünmesi, Aynen Taksimi 231
1.İpotekli Bir Taşınmazın Tamamen Devri 231
2.İpotekli Taşınmaz(lar)da Diğer Devir, Bölünme, Kat
Mülkiyetine Geçiş Yahut Aynen Taksim İşlemlerinin
Sonuçları 232
3.İpotekli Taşınmazın Devri Halinde Yeni Malikin Borcu
Üstlenmesi 237
4.Üçüncü Kişi İpoteğinde Malikin Yükten Kurtarma Hakkı 239
§4 KANUNDAN DOĞAN İPOTEK HAKLARI 243
A. DOĞRUDAN DOĞRUYA KANUNDAN DOĞAN İPOTEK
HAKLARI 243
I. Genel 243
B. DOLAYISIYLA KANUNDAN DOĞAN (TESCİLE TABİ) İPOTEK
HAKLARI 247
I. Genel 247
II. Dolayısıyla Kanundan Doğan İpotekler 249
1.Satıcının Kanuni İpotek Hakkı 249
2.Mirasçıların ve Diğer Elbirliği Ortaklarının İpotek Hakkı 249
3.Bakım Alacaklısının İpotek Hakkı 249
4.Üst Hakkı Bağlamında Tanınan İpotek Hakları 251
5.Kat Maliklerinin İpotek Hakkı 251
6.Yapı Alacaklısı İpoteği 251
a. Genel 251
b. Koşulları 252
II. İmar Uygulamalarından Doğan Kanuni İpotek Hakları 244
c.Pay, Bağımsız Bölüm ve Birden Fazla Taşınmaz
Üzerinde Yapı İpoteği 255
d.İpoteğin Kesin ve Geçici Tescili 256
e.Yapı Alacağı İpoteğinin Önceliği 259
§5 İPOTEĞİN, TAŞINMAZIN PARAYA ÇEVRİLMESİ DIŞINDAKİ
HALLERDE SONA ERMESİ 259
A. İPOTEĞİN TAPU SİCİLİNDEN TERKİNİ İLE SONA ERMESİ 259
I. Genel 259
II. Terkini Talep Yetkisi Sağlayan Hukuki İşlemler 260
III. Causa'nın Hükümsüzlüğü 265
IV. İpoteğin Güvence Altına Aldığı Alacağın Sona Ermesi 266
B. TAŞINMAZIN ORTADAN KALKMASI İLE İPOTEĞİN SONA
ERMESİ 270
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
İPOTEĞİN PARAYA ÇEVRİLMESİ
§1 TEMEL İLKE VE KURALLAR 273
A. ÖNCE REHNE BAŞVURMA KURALI 273
I. Genel 273
II. Kuralın İstisnaları 276
B. ANAPARA VE ÜST SINIR İPOTEĞİ AYIRIMININ TAKİP
HUKUKU BAKIMINDAN SONUÇLARI 280
C. İPOTEĞİN PARAYA ÇEVRİLMESİ YOLUYLA YABANCI
PARA ÜZERİNDEN TAKİP 283
D. İPOTEĞİN PARAYA ÇEVRİLMESİ YOLUYLA TAKİBİN
TARAFLARI: ALACAKLI, BORÇLU VE ÜÇÜNCÜ KİŞİ
MALİK 287
E. İCRA DAİRESİNİN KİRACILARA VE TAPU İDARESİNE
HABER VERME YÜKÜMLÜLÜĞÜ 293
F. AYNI ALACAK İÇİN BİRDEN FAZLA TAŞINMAZIN
İPOTEK EDİLMİŞ OLMASI HALİNDE TAKİP 295
§2 İPOTEĞİN PARAYA ÇEVRİLMESİ YOLUYLA İLAMLI TAKİP 296
A. GENEL 296
B. İLAMA VEYA İLAM NİTELİĞİNDEKİ BELGEYE DAYALI
TAKİP (İİK M. 150/H) 298
C. KAYITSIZ ŞARTSIZ PARA BORCU İÇEREN İPOTEK
SÖZLEŞMESİNE DAYALI İLAMLI TAKİP 299
D. İİK M. 150/I UYARINCA İPOTEĞİN PARAYA ÇEVRİLMESİ
YOLUYLA İLAMLI TAKİBİ 302
§3 İPOTEĞİN PARAYA ÇEVRİLMESİ YOLUYLA İLAMSIZ TAKİP 315
A. GENEL 315
B. ÖDEME EMRİ VE ÖDEME EMRİNE İTİRAZ 317
C. ÖDEME EMRİNE İTİRAZIN HÜKÜMDEN DÜŞÜRÜLMESİ 319
I. İtirazın Kaldırılması 319
1.İİK m. 150/a/b. 1 Hükmü Uyarınca İtirazın Kaldırılması 319
2.İİK m. 68/b Hükmüne Dayalı Olarak İtirazın Kaldırılması 321
II. İtirazın İptali Davası 326
III. İcra İnkâr Tazminatı 328
IV. Menfi Tespit ve İstirdat Davaları
§4 İPOTEKLİ TAŞINMAZIN PARAYA ÇEVRİLMESİ 330
A. İPOTEKLİ TAŞINMAZIN PARAYA ÇEVRİLMESİNDE
TAŞINMAZ ÜZERİNDEKİ İRTİFAK HAKLARI,
TAŞINMAZ YÜKLERİ VE KİŞİSEL HAKLARIN DURUMU 330
B. TAKİBE DAYANAK YAPILAN İPOTEK İLE TAŞINMAZ
ÜZERİNDEKİ DİĞER İPOTEKLERİN İLİŞKİSİ: SABİT
DERECELER SİSTEMİ 333
I. Genel 333
II. Sabit Dereceler Sisteminin İstisnaları 336
1.Sözleşmeden Doğan İstisna 336
2.Kanundan Kaynaklanan İstisnalar 337
C. SATIŞ HAZIRLIKLARI VE SATIŞ TALEBİ 339
I. Açık Artırmanın İlanı ve İlgililere Tebliği 342
II. Artırma Şartnamesi ve Mükellefiyetler Listesinin Hazırlanması 348
III. İpotekli Taşınmaz(lar)ın Açık Artırma Yoluyla Satışı 354
IV. Satış Bedelinin Paylaştırılması 362
1.İpotek Sırasına Göre Dağıtım 363
2.Birden Fazla Taşınmazın Paraya Çevrilmesi Halinde
Paylaştırma 365
D. REHİN AÇIĞI BELGESİ 368
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
DİĞER TAŞINMAZ TEMİNATLARI
§1 GENEL 372
§2 HUKUKİ SEBEP: TEMİNAT SAĞLAMA SÖZLEŞMESİNİN
GÖRÜNÜM BİÇİMLERİ 373
A. İNANÇ ANLAŞMASI 373
B. GERİ ALIM HAKKI İÇEREN TEMİNAT AMAÇLI
TAŞINMAZ SATIŞ SÖZLEŞMESİ 377
C. TEMİNAT AMAÇLI TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ
SÖZLEŞMESİ 378
§3 TAŞINMAZ TEMİNATININ SAĞLANMASI: TAŞINMAZIN
DEVRİ YAHUT DEVRİ TAAHHÜDÜ 382
§4 TAŞINMAZIN TEMİNAT AMAÇLI DEVRİNE YÖNELİK
İŞLEMLER VE LEX COMİSSORİA YASAĞI 383
§5 ALACAĞIN DEVRİ YAHUT SONA ERMESİNİN TEMİNATA
ETKİSİ 387
A. ALACAĞIN DEVRİ 387
B. ALACAĞIN SONA ERMESİ 389
§6 TAŞINMAZ REHNİNE İLİŞKİN HÜKÜMLERİN
UYGULANABİLİRLİĞİ 392
KAYNAKÇA 393